Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato, que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros, y que sirve para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal.
Un préstamo se define empleando 3 parámetros:

• El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
• El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
• El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El primer paso es realizar un estudio personal de su solvencia económica y poder de endeudamiento, es decir, cuanto dinero le pueden conceder.

Por ejemplo, si Ud. gana unos 2000,00 € al mes y tiene un total de 15 pagas al año, tendrá unos ingresos de 30.000,00 € anuales.

Si esta cifra la dividimos entre los doce meses que tiene el año, resultarían unos ingresos de 2.500,00€ de media mensuales.

Las entidades valoran su capacidad de amortización entorno al 35 % de sus ingresos medios mensuales, por lo tanto Vd. podría pagar una letra mensual de 875 € aproximadamente en este caso.

La cantidad media que se amortiza al mes por cada 1.000 €, en 40 años(480 meses), sería de 3,16€ para un tipo de interés del 2.25%.

Una persona que obtiene 2.500,00€ mensuales de media podría hipotecarse hasta un máx. de 277.000€ con un 35% de ratio.

Después de tener claro cuanto dinero puede pedir y en definitiva de cuanto dinero dispone para comprar, está en condiciones de seleccionar la vivienda más acorde a sus posibilidades.

Una vez elegida la propiedad que quiere adquirir, en primer lugar debería señalizar el inmueble con una cantidad de dinero suficiente para comprometer la compra-venta.

En el documento de señal o arras, se establecerá un plazo de tiempo para pagar el precio total de la vivienda. Le aconsejamos que pacte una plazo superior a treinta días, ya que será el tiempo aproximado que tardará el banco o la entidad financiera en resolver el trámite para la concesión del préstamo.

A la hora de solicitar el préstamo hipotecario, usted puede elegir entre presentar la documentación por su cuenta o que nuestros agentes financieros se ocupen de esa tarea.

Los índices de referencia son un elemento muy importante y requieren un análisis más profundo.

Estos indicadores son los que se aplican a los préstamos de tipo variable, a la hora de revisar y actualizar el interés, que normalmente se hace en periodos anuales.

Existen diferentes índices de cálculo:

• IRPH BANCOS, índice de bancos: Es la media de los tipos de interés a más de tres años, que los bancos han concedido a todos sus clientes.
• IRPH CAJAS, índice de cajas: Es lo mismo que lo anterior pero de las cajas de ahorros.
• IRPH ENTIDADES, tipo medio de las entidades de crédito: Este índice engloba los dos anteriores, y la media es mucho más amplia.
• Indicador de la CECA de los tipos de activo: Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes al TAE y a los utilizados por las cajas de ahorro.
• Índice interbancario EURIBOR: Es el promedio del precio o tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero en el mercado monetario. Esta regulado por el Banco Central Europeo y suele dibujar movimientos mas bruscos que los índices anteriores, ya que depende de la situación económica global en Europa. Es el índice mayoritariamente utilizado en nuestro país.

Para analizar finalmente que fórmula debemos escoger, los datos más relevantes a tener en cuenta serían:

• Tipo de préstamo (con interés variable, fijo, mixto, cuota fija)
• Índice de referencia del valor del dinero (bancos, cajas, CECA, euribor…)
• Tipo de diferencial (la suma de porcentaje que nos propone el banco que se suma al índice de referencia. Ej: Euribor + 1%).
• Comisiones de apertura y cancelación (el porcentaje de comisión que nos cobra la entidad por el valor total del préstamo a la hora de constituirlo o la comisión del importe que quede pendiente a la hora de cancelarlo anticipadamente)
• Vinculaciones de recibos, nóminas (si nos exigen que domiciliemos la nómina, los recibos de luz, agua, etc.)
• Tarjetas de crédito y débito (si nos exigen contratar tarjetas de su entidad)
• Seguros (si nos exigen contratar algún seguro concertado, de vida, de hogar, etc.)
• Cualquier condición especifica que le imponga la entidad a la que le solicite esta información.

Después de tener todos los datos de cada una de las entidades seleccionadas, haga una comparativa de condiciones y decida cual es el préstamo mas indicado para su caso.

Habitualmente los agentes financieros solicitan los Documentos Nacionales de Identidad (DNI), Pasaportes o Tarjetas de Residencia de todos los titulares. Sin embargo, el resto de documentación solicitada varía en función del status del solicitante.

Si el solicitante trabaja por cuenta ajena, los agentes financieros suelen solicitar:

• Las 3 últimas nóminas.
• El certificado de vida laboral.
• El contrato de trabajo.

Si el solicitante trabaja por cuenta propia, los agentes financieros suelen solicitar:

• Las 2 últimas declaraciones de renta incluyendo carta de pago validada.
• Los pagos fraccionados de IRPF del último año.
• El alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).

Si el solicitante es propietario de empresa, los agentes financieros suelen solicitar:

• Último Impuesto de Sociedades.
• CIF.

Si el solicitante está separado, los agentes financieros suelen solicitar:

• La sentencia judicial de separación.
• Las capitulaciones matrimoniales.

Además, para el caso de la solicitud de una hipoteca para la compra de una vivienda, los agentes financieros solicitan:

• La nota simple de la vivienda a comprar.
• El contrato de compraventa.
• El último recibo de contribución urbana.
• Si la vivienda que se desea comprar está hipotecada, los agentes financieros habitualmente solicitan los 3 últimos recibos de la misma.
• Si el solicitante además es dueño de otra/s vivienda/s hipotecada/s, los agentes financieros habitualmente solicitan los 3 (tres) últimos recibos de cada una.

Después de entregarse la documentación a la entidad elegida y habiendo realizado el acto y firma de la señal o arras de la vivienda, la entidad encargará a la empresa de tasación bajo su directriz, la valoración oficial del inmueble a hipotecar una vez haya sido viable la operación hipotecaria.

El pago de la tasación será por cuenta en todos los casos de Ud. y su coste variará dependiendo de la sociedad de tasación elegida por el banco.

Una vez finalizada la tasación, por norma general el banco le concederá hasta el 80% del valor de la vivienda, teniendo en cuenta su solvencia económica y poder de endeudamiento.

A partir de ahí la entidad analizará, mediante su departamento de riesgos, toda la documentación presentada. Todo este trámite dura aproximadamente entre 20 y 30 días desde la presentación de la misma, dependiendo de la entidad elegida.

Finalmente la entidad con la que contratamos queda obligada (una vez aprobado el préstamo) a emitir un documento con validez jurídica denominado “oferta vinculante” donde se detallan minuciosamente todas las condiciones del préstamo que hemos venido exponiendo en puntos anteriores.

Los gastos que se generan a la hora de comprar una vivienda y pedir una hipoteca son:

• Tasación: es el cálculo del valor de un determinado bien.
• Notario: es el encargado de elevar a público el acuerdo entre las partes, vendedor y comprador, comprador y entidad bancaria, etc..., dando fe pública en el acto y firma de la escritura pública.
• Registro: una vez elevado a público los acuerdos, hay que inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Este organismo es el que recoge todas las incidencias de cada inmueble o propiedad, quién es el propietario, las cargas que tienen, etc.
• Comisión de apertura: es la comisión que nos cobra el banco al principio y que puede oscilar, dependiendo del acuerdo alcanzado con la entidad, entre el 0 y el 1% del capital solicitado.